Иностранные граждане не имеют ограничений в приобретении жилой или коммерческой недвижимости в Черногории. Никто не требует от покупателя объяснений в происхождении денег. Сумма сделки известна лишь ее участникам, и в государственном реестре она не отображается. Что касается земли, то она оформляется на компанию, зарегистрированную в Черногории.
Налоговые издержки, в отличие от других стран, в Черногории являются невысокими. Покупатель платит налог на передачу прав собственности в 3% от стоимости, определенной государственным оценщиком. Однако стоит заметить, что она не сильно отличается от рыночной. Недвижимость – основной актив государства. Поэтому власти прекрасно осведомлены, какой может быть цена того или иного дома, квартиры, участка.
Контрагентом при покупке недвижимости выступает в основном ее собственник. Процесс оформления сделки не требует много времени – на это уходит 2-3 дня. Для заключения договора купли-продажи необходимо присутствие обеих сторон. Впрочем, покупатель имеет возможность оформить все необходимые документы на основании доверенности, выданной на своего представителя. Регистрация нового права собственности занимает 15-20 дней, хотя при необходимости их можно сократить до 1 дня при условии оплаты специального сбора. Составление договоров, полное юридическое сопровождение сделки и регистрацию документов осуществляет юрист или юридическое бюро, имеющее лицензию.
Стадии покупки недвижимости в Черногории
- подбор объекта недвижимости по запросу клиента;
- проверка юридической чистоты объекта, законности его регистрации и права собственности;
- достижение договоренности с продавцом об условиях сделки;
- подписание предварительного договора;
- оплата авансового платежа и агентской комиссии;
- подписание основного договора купли-продажи объекта недвижимости в суде (что означает судебное, а не нотариальное, как, например, в России, заверение сделки), оплата сбора за регистрацию договора в суде и сбора при занесении в кадастровую книгу;
- полный расчет с продавцом согласно договору купли-продажи;
- вызов государственной оценочной комиссии для оценки стоимости приобретенной недвижимости
- получение решения оценочной комиссии с установленной стоимостью объекта недвижимости и суммой налога
- оплата покупателем налога в размере 3% от стоимости объекта;
- передача договора купли-продажи недвижимости в кадастровый реестр для регистрации нового собственника;
- регистрация права собственности в регистрационной палате, получение решения о регистрации в кадастре и Свидетельства о собственности.
Предварительный договор
Для снятия объекта недвижимости с продажи заключается предварительный договор с уплатой задатка в размере 10 процентов от стоимости. В случае отказа Продавца от сделки, стоимость задатка возвращается покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя – он теряет сумму задатка. В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта. Обычно это 30 – 40 дней с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор может предусматривать, что Основной договор будет заключен с юридическим лицом, учредителем которого является покупатель. В этом случае сумма задатка либо возвращается, а полная сумма переводится со счета юридического лица, либо она учитывается при выполнении окончательного расчета с продавцом.
Основной договор
После составления договора он переводится на русский язык, затем перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного судебного переводчика.
Далее подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются в Основном Суде Черногории, и договор подается на регистрацию в Государственную Регистрационную Палату. Регистрационный сбор составляет от 70 до 250 евро.
Максимальный официальный срок регистрации – 60 календарных дней. Однако зачастую фактическая регистрация завершается по истечению 4-6 месяцев, а дата проставляется в рамках установленных законодательством сроков.
Новый владелец получает Лист недвижимости, где он назван новым владельцем объекта недвижимости. Фактически новый владелец становится собственником после подписания договора и полной уплаты денежной суммы, юридически – после регистрации права собственности в Едином Кадастре сделок с недвижимостью.
При операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 3%, регистрационный сбор в суде при регистрации договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу.